[이 글은 2023년 4월 20일에 변경 사항에 대한 최종 업데이트되었습니다.]
전세 사기 예방이 필요하세요? 코로나 이후 전세 사기 급증으로 불안해하고 있지 않으세요?
오늘은 이 전세 사기 예방에 대해 확실히 알고 가는 시간을 가지도록 하겠습니다.
그러면 이 글을 통해 전세 사기에 어떤 사례가 있는지 그리고 미리 예방해야 하는 것은 어떤 것이 있는지 꼭 두 번 아래 내용을 확인해보시기를 바랍니다.
Contents
1. 전세 사기의 원인은 무엇인가?
임대차 3법이 도입된 지 2년이 지난 지금 금리 인상과 집값의 하락 폭의 증가로 전세 사기 또한 급증하고 있습니다. 그렇다면 유독 우리나라에서 전세 사기가 기승을 부리는 이유가 무엇일까요? 몇 가지 원인을 알아보겠습니다.
- 선진국의 임차 제도는 대부분 월세 제도로 이루어져 있는 반면에 우리나라는 월세조차도 보증부 월세가 많은 데다 거액의 보증부 전세 제도의 존재 문제로 볼 수 있습니다.
- 규제 당국의 적절한 감독이 부족하면 부정행위가 발각되지 않을 수 있는 환경이 조성될 수 있습니다. 이것은 특히 규제의 틀이 약하고 부패한 공무원들이 있는 나라들에서 더욱 취약합니다.
- 전세를 얻는 과정은 복잡하고 시간이 많이 소요될 수 있습니다. 이러한 복잡성은 사기꾼들이 허점을 이용하여 시스템을 조작할 기회를 만들 수 있습니다.
- 전세 과정의 투명성 부족은 사기의 원인이 될 수도 있습니다. 헌장 내용이 공개되지 않거나 비공개로 진행되는 경우 등이 제도적으로 확립이 미흡하기 때문에 그 허점을 파고들게 됩니다.
2. 전세 사기의 유형 6가지
다양한 유형들을 알고 인지하고 있는 것이 중요합니다. 적을 알고 나를 알아야 소중한 재산을 지킬 수 있기 때문입니다. 그러면 이제 집중하시고 대표적인 유형을 알아보고 저와 같이 전세사기 예방 대책을 하도록 하겠습니다.
내용은 다음과 같습니다.
1) 전.월세 중복. 이중 계약 사기
- 중복 계약 사기 방식: 시세보다 20~30% 정도 저렴한 가격으로 여러 세입자와 계약 후 전세 보증금을 통째로 가로채는 사기 수법입니다. 공인중개사와 집주인이 함께 공조하는 형태의 사기를 치거나 공인중개사 자격을 사칭해서 사기를 치곤 합니다.
- 이중 계약 사기 방식: 대리인이 세입자와 전세 계약을 진행하고 집주인에게는 월세로 계약했다고 말하면서 보증금을 가로채는 사기 수법입니다.
2) 깡통 전세. 신탁 사기
- 깡통 전세 사기 방식: 깡통 전세(근저당+전세 보증금> 매매가의 70%)로 인해 세입자가 전세금을 떼이는 상황입니다. 집주인이 집을 팔아도 전세보증금보다 더 낮을 가격일 가능성이 높습니다.
- 신탁 사기 방식: 신탁을 통해 대출받은 집주인이 신탁회사의 동의 없이 전세 계약을 체결하고 전세 보증금을 가로채는 사기 수법 또는 신탁회사에 소유권을 넘긴 후에 임대 계약을 체결하는 경우입니다.
4) 신축 분양 사기
- 방식: 신축 빌라나 오피스텔을 분양할 때 깡통전세를 이용해서 보증금을 갈취하는 사기 수법입니다. 신축 건물의 시세가 자리 잡지 않은 점을 악용해 벌이는 수법인데 최근까지 2030 신혼부부를 상대로 많이 일어나고 있습니다.
5) 체납 세금 악용 사기
- 방식: 집주인의 국세가 채납된 경우 임차인에게 전세보증금을 돌려주는 것보다 국세 체납을 먼저 상환해야 한다는 제도적인 원칙을 악용한 사기 수법입니다.
6) 신분 위조 사기
- 방식: 요즘 신분 위조로 인해 피해를 보는 사례가 많이 일어나고 있는데 위조한 신분증으로 집주인 행세를 하고 전세 계약을 체결한 뒤에 전세 보증금을 가로채는 사기 수법입니다.
3. 전세 사기 예방과 유형에 따른 예방 체크리스트
이제 위 유형에 따른 전세 사기 예방의 가장 현실적인 방법으로 다음 체크리스트를 작성한 내용을 확인하시면 여러분의 사전에 전세 사기는 없을 것입니다. 그럼 바로 확인해보도록 하겠습니다.
1) 전세 사기 예방 계약 전 체크리스트
- 전 월세 중복. 이중 계약 사기 방지: 중개업자 등록 여부를 확인하세요. 중개업자 등록 여부를 확인할 때는 공인중개사 사무소, 공인중개사, 중개보조원에 정보가 올바른지 확인해야 합니다. 또는 국가공간정보포털 사이트에서 부동산중개업 조회로 중개업자 여부를 확인할 수 있습니다.
- 깡통 전세, 신탁 사기 방지: 계약 전 등기부등본을 확인하세요. 등기부등본의 을구에 근저당을 얼마인지 확인하고 근저당(채권최고금액)+나의 전세 보증금> 매매가의 70% 공식을 활용하여 위험한 집이라고 판단된다면 계약을 하지 않는 것이 좋습니다. 신탁 사기 방지의 경우는 등기부등본 갑구에 신탁 등기가 있는지 확인해야 합니다. 만약 신탁 등기가 있고 중개사나 집주인이 전세 계약에는 전혀 문제가 없다고 말한다면 ‘신탁원부'(신탁에 대한 상세 내역이 담겨있는 서류)를 확인하고 부동산의 임대 권한이 명확한지 그리고 부동산을 담보로 한 대출 내역이 나와 있는데 이를 바탕으로 계약의 안전성을 파악할 수 있습니다. 인터넷 등기소 사이트를 통해 발급할 수 있습니다.
- 깡통 전세 피해 방지: 해당 집의 매매가를 확인하세요. 거래 중개사나 다른 중개업소에 2중으로 매매가를 확인해보고 최근 실거래 금액을 물어보는 것이 좋고 추가로 매매 사이트나 앱을 통해 매매가를 이중으로 유추해보는 것이 좋습니다. 그리고 근저당(채권최고금액)+나의 전세 보증금> 매매가의 70% 공식을 통해 최종 결정을 내리시는 것이 전세 사기 예방에 좋습니다.
- 신축 분양 사기 방지: 동네의 매매가와 전세가를 확인하세요. 그리고 웬만하면 신축 빌라는 피하는 게 좋습니다. 최소 2~3년 이상 지나서 매매가와 전세가가 어느 정도 자리 잡은 집에 들어가는 것을 추천해 드립니다.
- 체납 세금 악용 사기 방지: 임대인에게 국세, 지방세 완납증명서를 요구하세요. 중개사에게 받아 달라고 요청하시면 되고 만약 집주인이 거절하는 경우에는 체납 세금 사기로 인한 피해가 많아 걱정이 드는 마음에 협조 부탁드린다고 말씀하시면 됩니다.
집주인 세금 체납에 대한 확인은 집주인의 동의가 없어도 보증금 1천만원을 초과하는 경우 전국 자치단체 어디서든지 지방세 미납액 등 모두 열람이 가능해졌습니다. (2023년 4월부터)
그리고 악성 임대인의 이름이나 나이, 주소 등 신상 공개 법안이 지난 2월 국회 본회의를 통과하는 등
임차인의 위험 계약 체결을 사전에 예방할 수 있는 제도들이 강화되고 있습니다.
- 신분 위조 사기 방지: 임대인의 신분증 진위 여부를 확인하세요. 계약하는 자리에서 집주인의 실제 얼굴과 신분증의 사진을 비교해보시기를 바랍니다. 그리고 ARS 서비스를 통해 주민등록증 진위를 확인해보세요. 국번 없이 1382를 통해 주민등록 일치 여부를 안내받으실 수 있습니다.
- 위험한 물건은 거르기: 전세보증보험 가입 가능 여부를 확인하세요. 근저당이 많거나 시세가 명확하지 않은 다양한 물건 들을 거를 수 있는 확실한 방법은 전세보증보험 가입 가능 여부를 통해 걸러낼 수 있습니다. 먼저 중개사에게 물건에 대한 전세보증보험 가입 가능 여부를 물어보는 것입니다. 그리고 주택도시보증공사 사이트를 확인하고 전세보증금반환보증 가능 여부 확인 항목을 이용하시면 됩니다.
2) 전세 사기 예방 계약 시 체크리스트
- 임대인이 직접 나오는 경우에만 계약하세요. 미리 중개사에게 의사를 전달하는 것이 좋고 그럼에도 대리인과 계약 시 대리인이 필수적으로 지참해야 하는 서류들(임대인 인감증명서, 임대인 인감도장, 위임장, 대리인 신분증, 대리인 도장)을 꼼꼼히 확인하시고 집주인에게 꼭 전화를 걸어서 계약 내용에 대해 한 번 더 확인 하는 것이 전세 사기 예방의 길입니다.
- 대항력을 위한 특약 사항을 기재하세요.
- 계약 직전 등기부등본을 확인하세요. 위에 말씀드린 등기부등본의 갑, 을구에 근저당 및 신탁 등기를 확인해보세요.
3) 전세 사기 예방 계약 후 체크리스트
- 잔금 전 등기부등본을 확인하세요. 위에 말씀드린 등기부등본의 갑, 을구에 근저당 및 신탁 등기를 확인해보세요.
- 이사 당일 전입신고를 하고 확정일자를 받으세요. 대항력을 위한 기본 절차이며, 잔금을 입금하고, 이사를 하는 날에 전입신고를 진행하세요. 정부24 사이트를 통한 빠른 진행이 가능하고 확정일자는 인터넷등기소에서 마찬가지로 빠른 진행이 가능합니다.
2023년 7월부터는 전세 사기 예방을 위한 국내 5대 은행이 모두 대출 대상 담보주택의 확정일자를 확인할 수 있는 권한을 갖는다고 합니다. 임대인이 세입자 몰래 대출받는 것을 막기 위한 조치로 대출 심사 과정에서 확정일자 정보를 확인하는 시범사업을 확대해 국민, 신한, 하나. NH농협 등에서도 개시 계획이라고 합니다.
- 전세보증보험에 가입해야 합니다. 전세 사기 예방의 보증금 피해 가장 근본적인 방법입니다. SGI서울보증보험, HUG 주택도시보증공사, HF 한국주택금융공사 등의 기관에서 취급하고 있고 모바일에서도 카카오페이, 네이버부동산 전세금 반환 보증 가입신청 서비스 등이 있으니 참고하시기 바랍니다.
4. 계약 시 반드시 넣어야 할 특약 6가지
필수 사항에서 빠지지 않는 부분 특약입니다. 추가로 전세 계약 시 전세 사기 예방을 위한 반드시 다음 6가지 특약을 필수로 넣으시고 전세 사기 예방하십시오.
- 본 계약은 임차인의 전세 자금 대출 실행을 전제로 하며 임대인 또는 임자 목적물의 하자로 인한 전세자금 대출 미승인 시 계약은 무효로 하며 임대인은 계약금을 즉시 반환한다.
- 임대인은 임차인의 보증보험 가입을 위해 필요한 절차에 적극 협조하며, 임대인 또는 임차 목적물의 하자로 인한 보증보험 가입 미승인 시 계약은 무효로 하며 임대인은 계약금, 중도금, 잔금 등 지급한 금액 전액을 즉시 반환한다. 잔금 지급 후 1~2개월 이내에 가입할 것을 조건으로 한다.
- 임대인은 잔금 지급일 익일까지 담보권이나 전세권 등 새로운 권리를 발생시키지 않는다.
- 임대인은 잔금 지급일 또는 보증보험 가입 예정일 당일까지 소유권 이전 등기를 신청하지 않는다. (왜냐하면 전입 신고 후 다음 날 대항력이 생기기 때문입니다.)
- 임대인은 국세나 지방세, 근저당권의 이자 체납이 없음을 고지하며, 임차인이 세금 체납 내역을 확인해보는 것에 적극 협조한다. 만일 세금 체납이 확인되는 경우 잔금일 이전까지 체납액 전액을 상환하며, 이를 어길 시에는 계약을 무효로 하고 지급한 계약금은 즉시 반환한다. (체납액이 있을 때 경매에 들어가면 보증금을 다 못 받을 수 있습니다.)
- 임대인이 임대차 계약 기간 중 매매 계약을 체결한 경우 반드시 임차인에게 고지한다.(당연히 자연 승계가 되지만 승계한 임차인이 믿을 수 없다면 임대인 지위 승계 거부권을 행사할 수 있다는 점도 참고해 주시기 바랍니다.
함께 참고하면 좋은 정보
마치며
오늘은 글이 조금 길어졌는데 그만큼 전세 사기 예방이 중요하고 여러분의 소중한 재산을 더 이상 잃는 분이 없었으면 하는 마음에서 작성을 해보았습니다. 다양한 정보가 있지만 실질적인 정보를 토대로 작성을 해보았습니다. 아직 우리나라의 제도적, 법적 한계가 있기 때문에 악의적인 사기로부터 100% 우리를 지켜줄 수는 없습니다. 누구에게는 전 재산일 수 있는 전세보증금을 더욱 현명하게 지키고 스마트하고 건전한 부동산 테크를 활용하시고 꼭 자신의 소중한 재산을 지키시기를 바랍니다. 다음에는 For better 한 생활 정보로 다시 찾아오겠습니다.